L’article 606 du Code civil définit les grosses réparations : celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que celui des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont des réparations d’entretien. Ces grosses réparations correspondent au clos et au couvert du bâtiment et restent en principe à la charge du propriétaire.
Écrit pour l’usufruit, l’article 606 sert aujourd’hui surtout à répartir les travaux entre bailleur et locataire, en particulier dans les baux commerciaux. Encore faut-il savoir si un désordre relève vraiment de la structure du bâtiment : c’est là qu’intervient le diagnostic technique.
Que dit l'article 606 du Code civil ?
Le texte est court. Il tient en trois phrases :
« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien. »
Il complète l’article 605, selon lequel l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien, les grosses réparations demeurant à la charge du nu-propriétaire. Les tribunaux en ont tiré un critère général : les grosses réparations sont celles qui touchent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, tandis que les réparations d’entretien servent à le maintenir en bon état.
La liste des grosses réparations de l'article 606
La liste du texte est limitative, mais chaque terme a été interprété par la jurisprudence. Voici comment elle se traduit en ouvrages du bâtiment.
| Terme de l’article 606 | Ouvrages concernés | Exemples de travaux |
|---|---|---|
| Gros murs | Murs porteurs, murs de façade, fondations qui les portent | Reprise en sous-œuvre, reconstruction d’un mur porteur, traitement d’une fissure structurelle |
| Voûtes | Voûtes de caves, planchers voûtés | Confortement ou reconstruction d’une voûte |
| Poutres | Poutres, solives, planchers porteurs, charpente | Remplacement de poutres, renfort de plancher, reprise de charpente |
| Couvertures entières | Toiture dans son ensemble | Réfection complète de la couverture |
| Digues, murs de soutènement et de clôture en entier | Ouvrages extérieurs de soutènement et de clôture | Reconstruction complète d’un mur de soutènement |
Deux nuances reviennent souvent dans les litiges. D’abord, le texte vise les couvertures « entières » : remplacer quelques tuiles ou reprendre un solin relève de l’entretien. Ensuite, le ravalement de façade et le remplacement des menuiseries sont en principe classés en entretien, sauf lorsque les travaux touchent la structure du mur ou que le bail en dispose autrement.
Article 606 et clos et couvert : le lien
Le clos et le couvert désignent les ouvrages qui protègent le bâtiment des intempéries : structure, toiture, façades et menuiseries extérieures. Nous détaillons cette notion technique dans l’article clos couvert : définition dans le bâtiment.
L’article 606 couvre le cœur de ce clos et couvert : gros murs, poutres, toiture. Les autres éléments, comme les fenêtres ou les enduits, relèvent plutôt de l’entretien, mais le propriétaire n’en est pas libéré pour autant. Les articles 1719 et 1720 du Code civil l’obligent à entretenir le bien en état de servir et à faire toutes les réparations autres que locatives. Pour un logement, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 exige en outre qu’il « assure le clos et le couvert ».
Article 606 et bail commercial
C’est le terrain où l’article 606 est le plus cité. Depuis la loi Pinel, l’article R. 145-35 du Code de commerce interdit de mettre à la charge du locataire les dépenses relatives aux grosses réparations de l’article 606, ainsi que les honoraires liés à ces travaux. La règle s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014.
Concrètement, une clause qui transfère au preneur « tous les travaux, y compris ceux de l’article 606 » n’est plus valable pour ces baux. La réfection complète de la toiture d’un local commercial ou la reprise d’un mur porteur fissuré restent à la charge du bailleur. En revanche, le bail peut toujours mettre à la charge du locataire une partie des réparations d’entretien : d’où l’importance de bien qualifier chaque poste de travaux.
Article 606 en usufruit et en copropriété
Usufruit et nue-propriété
C’est le cadre d’origine des articles 605 et 606. L’usufruitier assume l’entretien ; le nu-propriétaire assume les grosses réparations, sauf si elles résultent d’un défaut d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit, auquel cas l’usufruitier en est tenu. Lors d’un démembrement de propriété, un état des lieux technique du clos et couvert évite bien des désaccords ultérieurs.
Copropriété
La loi du 10 juillet 1965 présume parties communes le gros œuvre des bâtiments. Les grosses réparations de toiture, de murs porteurs ou de planchers sont donc votées en assemblée générale et réparties entre copropriétaires selon les tantièmes. Dans un local loué, le copropriétaire bailleur peut ensuite se demander ce qu’il peut répercuter sur son locataire : c’est à nouveau l’article 606 qui sert de repère.
Grosse réparation ou entretien : le rôle du diagnostic technique
Le critère des tribunaux, « la structure et la solidité générale de l’immeuble », est d’abord une question technique. Une fissure de façade peut être un simple désordre d’enduit ou le signe d’un tassement de fondation. Une infiltration en plafond peut venir d’une couverture en fin de vie ou d’un chéneau mal entretenu. La réponse change la qualification des travaux, donc celui qui les paie.
Un bureau d’études apporte des éléments objectifs : visite, relevés, sondages, diagnostic structurel, puis rapport qui décrit chaque désordre, sa cause probable et les travaux nécessaires. Notre étude clos et couvert couvre ainsi la toiture, les façades, les menuiseries et la structure, et peut se prolonger jusqu’à la conception et au suivi des travaux. Nous accompagnons aussi les syndics de copropriété qui doivent présenter ces travaux en assemblée générale.
Grosse réparation ou entretien ? Faites qualifier les désordres
Questions fréquentes sur l'article 606
Le ravalement de façade relève-t-il de l'article 606 ?
En principe non : le ravalement est généralement considéré comme un travail d’entretien. Il peut en aller autrement si les travaux portent sur la structure même des murs, par exemple la reconstruction d’une partie de façade fissurée. La rédaction du bail compte aussi.
Le remplacement d'une toiture est-il une grosse réparation ?
Oui lorsqu’il s’agit de la couverture entière, c’est le texte même de l’article 606. Une réparation partielle (remplacement de tuiles, reprise d’une noue ou d’un solin) reste de l’entretien.
Le bailleur commercial peut-il faire payer les grosses réparations au locataire ?
Non pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 : l’article R. 145-35 du Code de commerce l’interdit, honoraires compris. Pour les baux plus anciens non renouvelés, ce sont les clauses du bail qui s’appliquent.
Les mises aux normes relèvent-elles de l'article 606 ?
Pas en tant que telles : l’article 606 vise la structure et la solidité de l’immeuble. Mais l’article R. 145-35 du Code de commerce interdit aussi d’imputer au locataire commercial les travaux de mise en conformité ou de vétusté lorsqu’ils relèvent des grosses réparations.
Cet article présente le cadre général et ne constitue pas un conseil juridique. Pour un litige, rapprochez-vous d’un avocat ou d’un notaire.
