La réhabilitation immobilière est irrévocablement dans l’air du temps. Avec la raréfaction du foncier, d’innombrable maitres d’ouvrage se tournent vers la réhabilitation de bâtiment. A défaut de construire de zéro, il suffit de redonner vie à des bâtiments délabrés, de mettre l’édifice en conformité avec les normes en vigueur et ainsi de lui offrir une nouvelle vie.
Cependant, les professionnels du domaine – qu’ils soient promoteurs immobiliers, collectivités territoriales ou même maître d’ouvrages particuliers –, se questionnent parfois : quelles sont les études techniques préconisées lors d’une opération de réhabilitation immobilière ? Décryptage.
Réhabilitation immobilière : Les études techniques à réaliser
1 – Diagnostiquer les structures de l’édifice
Le diagnostic structure est la première étape à réaliser lors d’un projet de réhabilitation immobilière. Ce diagnostic donnera une idée précise sur la solidité de l’ouvrage, sa capacité portante et son état de santé générale.
Mené par un BET structure, le diagnostic structurel est constitué de différents éléments :
- Rapport d’auscultation et de reconnaissance : auscultation par géoradar ou par ultrason, mesures de potentiel de corrosion des aciers, analyses physico-chimiques, reconnaissance des fondations, études de sol
- Compte rendu de diagnostic et d’expertise : relevés et classification des désordres, expertise structurelle portant sur les charges exercées, diagnostic technique réglementaire, identification des systèmes d’isolation
- Analyse des matériaux : bétons, sols, aciers, eau, etc. à l’aide d’essais mécaniques, de mesures physico-chimiques ou minéralogiques
Au-delà du simple audit de la structure, le rôle du bureau d’études techniques est de délivrer des préconisations s’appuyant sur la modélisation et l’analyse des structures et le calcul des capacités portantes ou de la résistance au feu du bâtiment.
Les études réalisées par les ingénieurs conduiront à des préconisations portant sur les méthodes de renforcement et ainsi qu’au dimensionnement de ces solutions de renfort.
2 – Réaliser les études énergétiques et thermiques
Les nombreuses innovations dans le secteur de la construction ont permis d’assurer une plus haute performance énergétique des bâtiments. C’est parceque, les performances énergétiques sont au cœur du changement, les travaux de rénovation d’un bâtiment passent aujourd’hui nécessairement par ces améliorations afin de respecter les nouvelles réglementations.
Ces études sont impérativement réalisées par un bureau d’ingénierie énergétique et thermique. Elles se dissocient entre les pré-études de programmation et les études de conception.
Les pré-études ont pour mission de permettre au maitre d’ouvrage d’émettre les objectifs et contraintes de la réhabilitation immobilière. Elles consistent en :
a) Un audit énergétique :
- analyse en détail l’existant à travers un état des lieux énergétique (bâtiment, systèmes, factures, confort d’utilisation)
- proposition d’améliorations justifiées (bouquet de travaux cohérents et financièrement réalisables)
- synthèse finale qui sert d’outil d’aide à la décision pour le maitre d’ouvrage
b) Une simulation thermique dynamique:
- estime les besoins énergétiques et qualifie les indicateurs de confort d’été d’un bâtiment
- quantifie les performances thermiques
- permet d’envisager entre divers choix de conception (ex : faut-il isoler un local non chauffé ? quel vitrage choisir ? comment maitriser les infiltrations ?)
Illustration de l’étude thermique d’un bâtiment dans le cadre d’une réhabilitation immobilière
Les études de conception techniques sont menées après la programmation de la réhabilitation immobilière. Elles permettent de :
- concevoir le dossier de consultations des entreprises (DCE)
- rédiger les CCTP
- élaborer les plans de conception des réseaux électriques, CVC et plomberie (générale, fluides médicaux, protection incendie…)
- estimer le coût des travaux de réhabilitation
3 – Harmoniser le bâtiment avec son environnement
Lors d’une réhabilitation immobilière, il n’est pas rare de constater des réseaux détériorés, hors normes ou caducs. Qu’il s’agisse de la rénovation d’un immeuble ou du réaménagement d’une zone urbaine, des études portant sur la voirie et les réseaux divers sont bien souvent incontournables.
Un bureau d’études VRD pourra ainsi :
- diagnostiquer les réseaux existants
- mesurer et élaborer le cheminement de nouveaux réseaux vers les bâtiments réhabilités (courant fort, courant faible, fluides, divers…)
- tracer des aires de stationnement et des voies de circulation
- creér des ouvrages annexes comme des murs de soutènement ou des murets
Un projet de réhabilitation lourde est sans équivoque l’occasion de se conformer aux nouvelles règlementations en vigueur. Le BET Ingébime devra par conséquent mettre en pratique toutes les normes en matière de :
- sécurité des usagers,
- réglementation parasismique,
- protection de l’environnement.
4 – Faire appel à un BET qualifié
Ingebime est habilité aux études techniques réalisées pour des réhabilitations de bâtiments. Ainsi, nous avons mené à bien plusieurs opérations. Parmi elles, nous pouvons citer :
- Rénovation de l’Hôtel Industriel Serpollet — Paris (75) (études MOE)
- Réhabilitation de 245 chambres d’étudiant GCC — Paris (75) (études de structure)
- Restructuration de la cité des gorilles – parc zoologiques — (78) Thoiry (études VRD)
Si vous avez un projet de restructuration ou de réhabilitation immobilière, contactez-nous par mail ou par téléphone au 01 72 42 72 89. Nos conseillers seront à votre service pour vous fournir un devis sur mesure.